KİRA BORCUNU ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİ
Bugünler de herkesin konuştuğu ve merak ettiği en önemli konu "KİRA UYUŞMAZLIKLARI". Kiracılar evlerinden çıkmak istemiyor, kiraya verenler çeşitli sebeplerle evlerini boşaltmak istiyorlar. Bu yazımızda ise "kirasını ödemeyen veya zamanında ödemeyen kiracı, nasıl tahliye edilir?" sorusunun cevabını inceleyeceğiz. KİRA BORCUNU ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİ
Kiracının kira bedellerinin ödenmemesi halinde kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan tahliye etmek istemesi üzerine başvurabileceği iki tane hukuki yol vardır ;
I. İcra takibi başlatıp ardından tahliye davası açmak,
II. Kiracısına ilk önce noter marifetiyle ihtarname gönderip ardından tahliye davası açmak
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye
Kiraya veren, kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi başlatır ve kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi için süre verir. Bu takip sonrasında; Kiracı 7 günlük süre içerisinde itiraz edip takibi durdurabilir veya kiracı tarafından 7 günlük sürede itiraz edilmemesi durumunda takip kesinleşir ve kiraya veren, kiracı için haciz talep edebilir ve tahliye için icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Borçlu kiracı tarafından ödeme emrine 7 günlük sürede itiraz edilmemesi durumunda kira akdinin varlığı ve talep edilen kira borcu kabul edilmiş sayılacaktır. Süresinde ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu kiracı, yasal ödeme süresi olan 30 günlük süre içinde borcunu da ödemezse;
***Kiraya veren alacaklı icra mahkemesinden 6 ay içinde kiralananın tahliyesini isteyebilir,
***Aynı zamanda alacağının tahsili amacıyla borçlu kiracının mallarını üzerinde haciz işlemi tesis edebilir.
Her ne kadar borçlu tarafından takibe itiraz edilmemesi durumunda, takip kesinleşmiş olsa da alacaklı tarafından hemen haciz ve tahliye yoluna başvurulamayacaktır. Çünkü borçluya ödeme emrinin tebliğinden itibaren Türk Borçlar Kanunu’na göre 30 günlük ödeme süresi verilmiştir. Alacaklı tarafından bu sürenin de tamamının beklenmesi gerekmektedir.
Borçlu kiracı süresinde ödeme emrine itiraz etmediği için, kiracılık sıfatı, kira sözleşmesinin varlığı ve ödeme emrinde (ve takip talebinde) yazılı olan kira borcu (aylık kira parası) kesinleşmiştir. Borçlu kiracı, bu hususları icra mahkemesinde tartışamaz. Borçlu kiracı, sadece kesinleşmiş olan ödeme emrinde yazılı kira borcunu ödeme emrinin tebliğinden önceki bir dönemde ödemiş olduğunu icra mahkemesinde iddia ve ispat edebilir. Borçlu kiracının ödemiş olduğunu ispat ettiği kira borcu, kesinleşmiş ödeme emrinde yazılı kira miktarından (borcundan) daha az ise ve borçlu aradaki bu farkı ödeme emrinin tebliğinden itibaren (otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresi içinde ödememişse, borçlu bu fark için mütemerrit sayılır ve icra mahkemesi bu nedenle (m.269/a hükmüne göre) borçlu kiracının tahliyesine karar verir.
Kiracının, süresinde ödeme emrine itiraz etmesi durumunda başlatılan takip durur. Kiracı itirazında, kira sözleşmesini açıkça kabul ederse veya itirazında kira sözleşmesini açık ve kesin olarak inkar etmezse, kira akdini (sözleşmesini) kabul etmiş sayılır.lTakibin devam edebilmesi için kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi gerekir. Kiracı 7 günlük süre içerisinde itiraz etmiş dahi olsa itirazın kaldırılması davası açmak için 30 günlük sürenin her halükarda beklenmesi gerekmektedir. Yargıtay, 30 günlük ödeme süresi geçmeden itirazın kaldırılması ve tahliye istenmiş olması halinde, icra mahkemesinin, tahliye talebini incelemesiz reddetmesi, itirazın kaldırılması talebini ise incelemesi gerektiğine karar vermektedir .
Belirteyim ki, kiraya verenin (kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle) ilamsız tahliye takibi (m.269) yapabilmesi için, yazılı bir kira sözleşmesi bulunması şart değildir . Yazılı kira sözleşmesi bulunmasa (yani kira sözleşmesi sözlü yapılmış olsa) dahi, ilamsız tahliye yoluna başvurulabilir. Ancak kiracının itiraz ederek sözleşmeyi kabul etmemesi durumunda, kiraya veren elindeki adi kira sözleşmesi ile itirazın kaldırılmasına davası açarsa icra mahkemesince dava reddedilir ve bu durumda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir. Bu davanın reddedilmemesi için noter onaylı bir sözleşmesinin bulunması gerekir.
Tahliye davası sonunda kiralananın tahliyesine hükmedilse de alacaklı tarafından hemen tahliye işlemleri gerçekleştirilemez. Kararın kesinleşmesi gerekmese de tahliyenin gerçekleştirilebilmesi için söz konusu tahliye kararının borçluya tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Bu sürenin geçmesinden itibaren cebri icra yoluyla tahliye gerçekleştirilebilecektir.
Borçlu (kiracı), ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz (on veya altmış) gün içinde kira borcunu icra dairesine öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur (ve alacaklı haciz ve tahliye isteyemez). Süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu kiracı, ödeme süresi geçtikten sonra kira borcunu (ve ferilerini) öderse, alacaklı (kiraya veren); haciz isteyemez ; fakat, icra mahkemesinden borçlu kiracının tahliyesini isteyebilir. Borçlu kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu alacaklı kiraya verene ödediğini tanıkla ispat edemeyeceği gibi, bu konuda kiraya verene yemin de teklif edemez.
Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle Tahliye Talebi
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurmak için kira bedelinin ödenmemesinden farklı olarak alacaklı kiraya verenin elinde yazılı bir kira veya tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir. Sözlü bir anlaşma ile kiraya verilen taşınmazın bu şekilde tahliyesi sağlanamayacaktır. Buradaki ilamsız tahliye, süreli kira sözleşmeleri içindir. Kira sözleşmesi süresiz ise veya süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmüş (YBK m.327,ü) ise, kiraya veren m.272275 hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi yapamaz .
Konut ve çatılı işyeri kiralarında (YBK m.3 3 9) kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiraya veren, (yazılı bir tahliye taahhüdü olmadan) yalnız kira sözleşmesine dayanarak kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi yapamaz ; yaparsa, icra dairesinin takip talebini reddetmesi gerekir. İcra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderirse, kiracı takibin iptali için (süresiz) şikayet yoluna gidebileceği gibi, tahliye emrine itiraz da edebilir. Bunun üzerine, kiraya veren itirazın kaldırılması talebi ile icra mahkemesine başvurursa, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir.
Elinde kiracı tarafından (sonradan) verilmiş geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü (YBK m.352,I) bulunan kiraya veren, bu tahliye taahhüdüne dayanarak, tahliye taahhüdünde yazılı tahliye tarihinin bitiminden itibaren bir ay içinde, yukarda incelenmiş olan m.272 hükmüne göre, ilamsız tahliye takibi yapabilir.
Özellikle konut ve çatılı işyeri olarak kiralanan yerlerin tahliyesi için sürenin bitmesi ve sadece kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli değildir. Kiracı kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte ve geçerli bir şekilde kira süresinin sonunda kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır. Bu taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa da tahliye taahhüdünün varlığı yeterli olacaktır.
Kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliyede icra dairesi artık ödeme emri değil, tahliye emri gönderecektir. Takibin kesinleşmesinin ardından artık sadece tahliye söz konusudur. Kiraya veren kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için takip başlatmalıdır. Bu sürenin niteliği hak düşürücü olduğundan icra mahkemesi re’sen dikkate almalıdır. Tahliye talebi ile birlikte yazılı kira akdi ve tahliye taahhüdü de icra müdürlüğüne sunulmalıdır.
Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde (icra dairesinde) tahliye emrine itiraz etmezse, ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Bu halde, kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren onbeş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir (m.273). Bu konu, tamamen yukarda incelendiği gibidir. Yani, bu konuda, konut ve çatılı işyeri kiraları ile diğer kiralar arasında hiçbir fark yoktur . Yine burada da borçlu kiracı tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde takibe itiraz edebilir.
Kiraya veren adi yazılı bir tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yapmış ve kiracı tahliye emrine itirazında bu adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzayı ayrıca ve açıkça inkar etmiş ise, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez; isterse, icra mahkemesi, imza incelemesi yapmaksızın, itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir. Çünkü, bu halde, icra mahkemesinin (inkar edilen) imzayı inceleme (veya incelettirme) yetkisi yoktur.
Kiracı icra mahkemesinde kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını gösteren bir adî belge ibraz eder, bunun üzerine kiraya veren bu belge altındaki imzayı inkar eder ise, icra mahkemesi, bu imza hakkında bir inceleme yapamaz; itirazın kaldırılmasına karar verir. Bunun üzerine kiracı, genel mahkemede dava (kiraya verenin tahliye hakkı olmadığının tespitine ilişkin bir menfî tespit davası) açabilir (m.275,IV). Bu davada, icra takibi sırasında inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiraya veren para cezasına mahkûm edilir (m.275,V).
Kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış veya tarih ve imzası kiraya veren tarafından ikrar edilmiş bir belge ile (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı ile) ispat ederse, icra mahkemesi, kiraya verenin itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir.
İcra mahkemesinde, kiraya veren, kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiracının taşınmaza girmesinden sonraki bir dönemde kiracının tahliye taahhüdünde bulunduğunu, tarih ve imzası (kiracı tarafından) ikrar edilmiş veya noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir tahliye taahhüdü ile ispat edince, itirazını ispat (etme) yükü kiracıya düşer.
Kiracı, tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olduğuna ilişkin itirazını, noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge veya tarih ve imzası kiraya veren tarafından (icra mahkemesinde) ikrar edilmiş bir adi belge (veya kiraya verenin icra mahkemesindeki ikrarı) ile ispat edebilir (m.275,ü); tanık ile ispat edemez.
Kiracı, kiraya verenin, ilamsız tahliye takibi yapmadan önce, ihtirazî kayıt ileri sürmeksizin, tahliye taahhüdündeki tahliye tarihinden sonraki (yeni döneme ilişkin) kirayı almış olduğunu gösteren bir belge ile de, kira sözleşmesinin yenilendiğini ispat edebilir. Fakat, kiraya verenin, kira sözleşmesini yenilemeyeceğini kiracıya bildirdikten (ihtar ettikten) sonra ve tahliye taahhüdündeki tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ilamsız tahliye takibi yaptıktan sonra, tahliye taahhüdündeki tahliye tarihinden sonraki (yeni döneme ilişkin) kirayı ihtirazî kayıt ileri sürmeksizin almış olması, kira sözleşmesini yenilediğini göstermez.
İki Haklı İhtar Çekerek Açılan Tahliye Davası
TBK m. 352/2 uyarınca; kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar göndermiş ise, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeni ile bir yıl içerisinde iki defa haklı yazılı ihtarname gönderdiği kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkına sahiptir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için; kiracı iki haklı ihtara sebebiyet vermelidir, bu iki ihtar, bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olmalıdır, ihtarlar, muaccel olan kira bedeli alacağına ait olmalıdır.
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi bakımından ilk yol, bir kira dönemi içinde kiracıya kirasının ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması suretiyle tahliyedir.
Tahliye davası, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. İki haklı ihtar gönderilmesi yoluyla tahliyede, ihtarların yazılı olması aranmış ancak noter aracılığıyla olmasına lüzum görülmemiştir. Ancak ispat şartı bakımından noter aracılığıyla yapılması sağlıklı olacaktır. Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılması da ihtar niteliğindedir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası
TBK m.315 uyarınca ise; kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri zamanında ödemez ise kiraya veren, kiracıya 30 gün süre (konut ve çatılı işyerleri için) verip bu sürede de borç ödenmez ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Temerrüt ihtarında borcun ilişkin olduğu ayların gösterilmemesi ihtarı geçersiz kılmaz.
Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için ise bir ihtarnamenin gönderilmesi yeterlidir. Kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılmaktadır.
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN DAVA VE UYUŞMAZLIKLARDA AVUKATIN ROLÜ
Kira sözleşmesinden kaynaklanan dava ve uyuşmazlıklar; karmaşık ve geniş kapsamlıdır. Bu Nedenle Alanında Uzman Avukatlardan Hukuki Destek Alınması Hayati Öneme Sahiptir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan dava ve uyuşmazlıklarda tüm iş/işlem/sözleşme ve hukuk davaları titizlikle yürütülmesi gereken ve gereken önem verilmezse telafisi mümkün olmayan zararların açığa çıkabileceği konulardır. Bu nedenle uzman bir avukat yardımı hayati önem taşımaktadır.
Esenyurt Avukat olarak on yıla yakın hukuki tecrübemiz tüm hukuki uyuşmazlıklar konusunda müvekkillerimize hukuki destek ve danışmanlık sunuyoruz. Ayrıca, Esenyurt Boşanma Avukatı olarak aile hukukundan kaynaklı çekişmeli boşanma dava larında ve anlaşmalı boşanma dava larında müvekkillerimize detaylı destek ve hizmet sunuyoruz. Esenyurt Meydan ' da bulunan Esenyurt Hukuk Bürosunu ziyaret etmeyi unutmayın!
ÖNEMLİ; Hukuki konular hakkında yazdığımız blog yazılarını okuyarak kısmen bilgi sahibi olabilirsiniz. Hizmet verdiğimiz hukuk alanları ile ilgili yazılarımız bilgilendirme amaçla yazılmıştır. Yazılarımız, çok genel ve özet niteliktedir, bu sebeple sitemizdeki tüm blog yazıları bilgi amaçlı olup hukuki tavsiye değildir. Hukuki işlemlere başlamadan önce mutlaka bir avukattan hukuki danışmanlık almanız tavsiye edilir. ESENYURT HUKUK BÜROSU
Comments