top of page

ESENYURT BOŞANMA AVUKATI
ESENYURT AVUKAT
0541 425 50 74

KİRACININ TAHLİYESİ

​

HAKKIMIZDAKİ YORUMLARI OKUMAK İÇİN TIKLAYIN!

ESENYURT BOŞANMA AVUKATI

ADRES      : Esenyurt Meydan

TELEFON: 0541 425 50 74

​

Bugünler de herkesin konuştuğu ve merak ettiği en önemli konu "KİRA UYUŞMAZLIKLARI". Kiracılar evlerinden çıkmak istemiyor, kiraya verenler çeşitli sebeplerle evlerini boşaltmak istiyorlar. Gelin beraber bu konuyu hem kiracı hem de kiraya veren açısından inceleyelim.

 

Kiraya verenler tarafından en çok karıştırılan husus kira süresinin bitiminde kiracıyı evden çıkarabilecekleri düşüncesidir.

 

Kira sözleşmesi süresinin bitimi üzerine belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme hakkı kural olarak yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren, sözleşmenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez.

 

Kiracı, eğer kira sözleşmesini kira süresinin sonunda feshetmek istiyorsa, kira sözleşmesinin bitimine 15 gün kala bu durumu kiraya verene bildirmelidir. Kiracı, belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır.

 

Kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için belli şartların ve durumların oluşması gerekir. Kiraya veren kira sözleşmesi hangi sebeplerin varlığını halinde feshedebilir ?

 

A) KİRAYA VERENİN KONUT İHTİYACI SEBEBİYLE

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350.maddesine göre kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut gereksinimi olması nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluyla yöneltmelidir.

  • Kanunda yer alan altsoy ifadesi kiraya verenin sadece çocuklarını içermez. Torunlar ve onların altsoyları bu ifadeye dâhildir. Aynı şekilde kanunda yer alan üstsoy ifadesiyle anne ve babanın yanında anneanne, babaanne, dede için de konut gereksinimi sebebiyle bu maddenin uygulanması mümkün kılınmıştır. Ayrıca kanun gereği bakmakla yükümlü olunanlar ifadesine de yer verilmiştir. Bu açıdan örneğin kardeşlerin konut gereksinimi sebebiyle de bu maddenin uygulanması mümkündür.

  • Bu şekilde gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması mümkün olmayacaktır.

  • Kiraya verenin konut ihtiyacı gerçek olmalıdır. Bu kapsamda kiraya verenin müsait başka bir taşınmazı varken konut gereksinimi gereği açacağı tahliye davası reddolur. Bu nedenle açılan davada ihtiyacın ve bu ihtiyacın kanunda sayılan kişiler bakımından olduğunun ispatı şarttır. Aynı zamanda ihtiyacın mutlaka doğmuş olması gerekmektedir. Henüz doğmamış ya da ileride doğabilecek bir ihtiyaç mahkemece zorunlu ve samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirilemez. Evlilik söz konusu olursa, çocuğun konut üzerinde zorunlu ve samimi gereksinimin olduğu Yüksek Mahkeme tarafından kabul edilmektedir.

  • Ayrıca kiraya veren, tahliye davası açmadan önce yeni kira döneminin ilk kira bedelini ihtirazi kayıt koymadan alırsa ve TBK m.353 uyarınca kiracıya yazılı bildirimde bulunmamışsa artık bu sebebe dayanarak tahliye davası açamaz.

  • Söz konusu hükme göre, kiraya veren dava açacağını, en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Lakin sözleşme belirsiz süreli olarak kurulmuş ise, “bir kira yılı” kavramı söz konusu olamayacaktır. Bu hüküm yalnızca belirli süreli sözleşmelerde uygulanabilir durumdadır. Söz konusu süreler içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, takip eden bir kira yılı içerisinde dava açılabilecektir. İlgili yazılı bildirimin de delil vasfı bulunması sebepli noter kanalı ile yapılması gerektiği de yine tavsiye edilmektedir.

 

B) KONUTTA YAPILACAK İNŞA-İMAR SEBEBİYLE

  • Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından fesih nedenlerinden biri de inşa ve imar maksadıyla kiralananda yapılacak onarım, genişletme ve değişiklik yapma işlemleridir.

  • Onarım, esaslı ve kiralananın tamamen boşaltılmasını gerektirmelidir. Esaslı onarım, genişletme ve yenilemeyi kapsamaktadır.

  • Genişletme, kiralananın yapıldığı halinden daha fazla büyütülmesi ve işlevlik kazanması anlamına gelirken, yenileme ise kiralananın tamamen ortadan kaldırılarak, yerine yeni bir varlığın konması işlemidir.

  • Kiralananın imar-inşa nedeniyle tahliyesi için çeşitli unsurların varlığı gereklidir. Geçerli bir kira sözleşmesi mevcut değilse, olmayan bir ilişkiyi de bu maddeye göre sonlandırmak mümkün olamayacaktır.

  • Değişiklikle ilgili onaylanmış proje en geç dava sürecinde mahkemeye sunulmalıdır.

  • Kiralananda tadilat yapılırken, kiralananda oturulması can ve mal güvenliğini tehlikeye sokacak bir durum teşkil ederse, kira sözleşmesi bu madde uyarınca sona erdirilir. Bunlarla birlikte taşınmazın harap durumdan kurtulması için yapılacak tamirin imar amaçlı olması gereklidir.

  • Kanunda üç çeşit imar amaçlı inşa vardır. Bunlardan ilki esaslı onarımdır. Esaslı onarım binanın tümden yıkılması değil, kiralananın varlığının korunarak, onaylanmış projeye uygun tamiratın yapılmasıdır. (Depremde ortaya çıkan hasarın giderilmesi) İkinci olarak ise kiralananın genişletilmesi imarı bir durum oluşturur. Bu genişletmenin de esaslı olması ve eski yapıya göre bir farklılık oluşturması gereklidir. Aksi halde bu sadece tadilata girer ve kira sözleşmesinin bu nedenle sona ermesi mümkün olamaz. Kiralananın imar amaçlı değiştirilmesi, mevcut halinden daha iyi konuma getirilmesi anlamını taşıyabilir. Asansörü olmayan kiralanana asansör konması buna örnek olabilir. Bu imari düzenleme sırasında kiralananın kiracı tarafından kullanımının imkânsız hale gelmiş olması gereklidir

  • Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi mümkün değildir.

  • Kira sözleşmesi belirli süreli ise, fesih süresi davacının bu sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, sözleşme belirsiz süreli ise fesih bildirim sürelerine ve dönemine uyularak, belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılması gerekir.

 

C) YENİ MALİKİN İHTİYACI SEBEBİYLE

  • Yeni malik, yukarıda belirtilen ihtiyaçlar sebebiyle, kiracıya edinme tarihinden 1 ay içinde göndereceği ihtarname ile 6 içinde taşınmazı boşalmasını aksi halde tahliye davası açacağı bildirmesi gerekir.

  • Bir aylık sürede ihtarnamenin tebliğ edilmiş olması gerekmektedir.

  • Yeni malik bir diğer yol olarak kira sözleşmesinin bitiminden 1 ay içinde de tahliye davası açabilir.

  • Yeni malikin, kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle tahliye talep edebilmesi için kiracıya yeni malik olduğunu, kira bedellerinin kendine ödenmesi gerektiği yazılı olarak bildirmelidir.

 

D) TAHLİYE TAAHHÜDÜ SEBEBİYLE

  • Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurmak için kiraya verenin elinde yazılı bir tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir.

 

E) 10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ

  • Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde kira sözleşmesini sona erdirme hakkı kiracıya tanınmıştır. Kiracı bu hakkını sürenin bitiminden itibaren 15 gün içinde kiraya verene bildirimde bulunarak kullanır. Aksi halde sözleşme bir yıllığına uzamış olarak kabul edilir.

  • Kiraya verenin ise sürenin dolmasıyla sözleşmeyi devam ettirmek istememe hakkı yoktur. Ancak bu hak tek başına, kiracının ömür boyu taşınmazı kullanabilmesi imkanını tanımış olacağından kiraya veren için de bir imkan tanınmıştır. Buna göre kiraya veren için belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitimini takip eden kira yılından 10 yıl sonrası için bir süre tanınmıştır. Bu süreyi takip eden her kira yılının dolmasından en az 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunularak herhangi bir geçerli nedene ihtiyaç duyulmaksızın sözleşme sona erdirilebilir.

  • Örnek:On yıllık kiracının tahliyesinde süre hesabı çok önemlidir. Örnek üzerinden ilerlenecek olursa 19.07.2004’de 1 senelik olarak hazırlanıp kurulmuş olan belirli süreli kira sözleşmesi, bu sürenin sonunda kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmadığı için 19.07.2005 tarihinde yenilenmiştir. 19.07.2006 ilk kira uzama yılı sonudur. Buradan itibaren on yıllık uzama süresi 19.06.2016’dır. Kanunun tanımına göre bu süreden üç ay öncesinde bildirimde bulunarak sözleşme feshedilebilir. Bu şartlarda dava 3 ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle ancak 19.07.2016 tarihinde açılabilecektir.

 

F) KULLANMA VE KOMŞULARA KARŞI SAYGISIZ DAVRANMA SEBEBİYLE

  • Kiracının kiraladığı konut veya çatılı iş yerini özenle kullanma ve komşuları ile iyi geçinme borcu vardır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren tahliye süreci başlatabilir. Tahliye davası açarak kiracıyı çıkarabilir.

  • Kiraya veren, kiracının bu aykırı davranışını gördüğü zaman kiracıya en az 30 günlük süre tanır. Söz konusu süre içerisinde aykırı davranışlarından vazgeçmemişse sözleşmeyi fesheder ve kiracıyı tahliye eder. Ayrıca kiracı kiralanan taşınmazı özensiz kullanmasından doğan zararları karşılamak zorundadır. Buradaki özensiz kullanma kiralanan şeye verilen hafif zararlardır.

  • Eğer kiracı kiralanan şeye bilerek ve isteyerek ağır bir zarar vermiş ise ve bu durum kiraya veren ve komşular bakımından çekilmez bir hal almışsa kira sözleşmesi feshedilir ve tahliye imkanı doğar. Burada kiracıya 30 günlük süre tanınabileceği gibi bu sürenin verilmesinin anlamsız olacağı anlaşılıyorsa hiçbir süre tanınmaksızın direk sözleşme feshedilebilir. Burada fesih yazılı bildirim ile olur. Yani noter kanalıyla gerçekleştirilebilir. Ardından tahliye davası açılabileceği gibi icra kanalı ile de tahliye mümkündür.

​

G) KİRA BORCUNU ÖDEMEYEN VEYA ZAMANINDA ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİ

Bu konudaki yazımızı okumak için tıklayınız!

​

KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN DAVA VE UYUŞMAZLIKDA AVUKATIN ROLÜ

Kira sözleşmesinden kaynaklanan dava ve uyuşmazlıklar; karmaşık ve geniş kapsamlıdır. Bu nedenle alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınması hayati öneme sahiptir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan dava ve uyuşmazlıklarda tüm iş/işlem/sözleşme ve hukuk davaları titizlikle yürütülmesi gereken ve gereken önem verilmezse telafisi mümkün olmayan zararların açığa çıkabileceği konulardır. Bu nedenle uzman bir avukat yardımı hayati önem taşımaktadır. Esenyurt Avukat olarak on yıla yakın hukuki tecrübemiz ile kira uyuşmazlıkları konusunda hukuki destek ve danışmanlık sunuyoruz. Ayrıca, Esenyurt Boşanma Avukatı olarak aile hukukundan kaynaklı çekişmeli boşanma davası ve anlaşmalı boşanma davası hususunda da müvekkillerimize detaylı destek ve hizmet sunuyoruz.

 

Diğer Yazılarımızı Okumak İçin Tıklayın!

 

​

bottom of page